金吾财讯 | 开源证券发布研报指，太古地产（01972）发布2026年中期业绩，公司核心叙事为“内地零售的确定性增长对冲中国香港办公楼的不确定性”。经常性基本溢利同比增36.3%至46.6亿港元，增长质量较高。投资物业公平值扭亏为盈，从2025H1亏损39亿港元转为2026H1收益5.78亿港元，对整体业绩的拖累暂时解除。
业务层面，内地零售物业表现强劲，成为第一大收入来源。上海兴业太古汇和北京三里屯太古里零售额分别同比大增82.2%和63.2%，证明调改升级与重奢化模式有效。内地六大购物中心综合出租率达98.8%，零售额整体同比增23%。未来增长空间明确，前滩太古里二期、三亚太古里等多个项目有望在2026年下半年分阶段开业，内地零售收入占比预计将持续提升。
写字楼业务呈现分化态势。中国香港办公楼整体出租率微升至92%，太古广场回升至98%，但租金水平仍承压，租金调幅介于-14%至-17%。内地写字楼结构性改善，整体出租率从2025年的91.8%显著提升至93.6%，北京颐堤港一座出租率升至96%，租金收入同比增3%。
住宅物业方面，中国香港柴湾海德园去化率约60%，上海三大住宅项目去化率超90%，2026年有望集中结转，增厚公司利润。
开源证券维持盈利预测，预计太古地产2026-2028年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5亿港元，对应EPS为0.75、0.95、1.10港元，维持“买入”评级。
风险方面需关注写字楼市场持续承压、内地零售复苏及新项目招商不及预期。
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