金吾财讯 | 招银国际表示，5月房地产销售出现两个层面的分化：1）新房与二手房分化，一线核心城市二手房率先显现回暖迹象，根据冰山大数据，北京、上海5月二手房实时成交分别突破1.6万、2.5万套，同比涨16%、19%。新房同样呈现核心城市局部走强特征。北京、上海新房网签套数5月同比分别涨15%、5%。截至5月31日，该机构追踪的30城新房成交面积年初至今同比跌9%，14城二手房成交面积同比跌0.16%，体现单月一线城市回暖、整体大盘仍处承压的特征。2）高低能级城市分化，根据贝壳信息，二手房方面一线城市回暖较低线城市更加明显；新房方面也有同样趋势，该机构追踪的30城数据中，一二线城市销售面积年初至今同比跌8%，三线城市跌13%。
板块表现方面，过去一个月（5月1日至5月31日）恒生地产及物管指数下跌1.8%，内房股指数下跌0.6%，跑赢恒生指数（-3.6%），尽管当期存在地缘政治纠纷引发大盘震荡、行业整体销售复苏不及预期、头部房企风险事件发酵等多重负面扰动，地产板块仍相对大盘实现估值层面的超额修复。
展望二季度以及三季度，短期维度， 6月仍为板块传统销售淡季，后续建议关注核心城市二手房成交均价及套均面积变化，关注需求结构是否由刚需向改善逐步切换；估值层面，板块仍处于修复通道，超额收益的延续有待基本面实质改善的进一步验证；长期维度，板块估值仍处于修复进程中，建议择优持有。
该机构建议：1）关注商业运营能力较强的标的，由于开发持续缩量，零售业务更具备风险抵御性，经济企稳迹象时零售业务较开发业务率先受益，同时在当前融资环境下零售资产是相对更易获得增量融资的资产。2）关注存量市场发展受益者。存量交易生态龙头贝壳（BEKE US）将受益于行业换手率提升及存量房装修、租赁等全生命周期延伸机会，在集中度提升中凸显份额收割效应；随着存量市场主导地位强化，物业服务商凭借收费面积永续、现金流稳定的逆周期防御属性迎来价值重估，建议关注如华润万象生活（1209 HK）、绿城服务（2869 HK）、滨江服务（3316 HK）等。3）开发商方面，建议关注持续获得优质可售资源标的如拿低强度和拿地质量双优的企业。4）短期也可关注信用修复取得较大转折的房企。