“今年以来为调节震荡的房地产板块，市场已经放出了三支箭，第一支箭是信贷、第二支箭是债券、第三支箭是股权，供给端改革给市场的变化已经显现，需求端的反应还需要时间见证。”地产板块研究达人朱酒先生，在为期2天的预见2023投资策略会上以《后地产时代的地产》为主题，分析了地产行业的现状、未来发展趋势和特征，并对2023年楼市进行了预测。
以下为朱老师演讲全文：
大家好，我是朱酒。现在对地产保持研究的朋友心情应该比较轻松吧，今年10月份开始我曾提示过，我们即将面临一个转折点。不仅是股价涨了，推动股价发生拐点的逻辑也发生了变化。
01 中国房地产的发展
经过从1998年到2021年这23年的发展，中国的商品房销售量达到了十八万亿以上的庞大规模后，地产的使命就变了，这是一个核心的逻辑。
不要浪费每一次熊市。但是如果不清楚熊市产生的根源，那么就不是浪费的问题，而是明白如何尽量在熊市里少失去、少损失，这可能才是比较现实的问题。
但坦白地说，我觉得按照目前整个市场的主流声音来看，我们对近一年多的市场还未有一个深入的认识。很多人仍然把它归咎于某个企业、某家企业或者某一些所谓的高杠杆的一些运营方式。我们认为这肯定是其中一部分原因，但绝对不是核心原因。
那么深层问题在哪里？经过了到现在为止24年的时间后，房地产准确来说是商品房发展的一部分使命出现了变化，这才是根源。只有真正理解了这个根源，我们才能明白地产现在处于什么状态。
我们简单回顾一下。房地产在98年之后进行了商品化的、全方位的推进，直接带动了房地产以及它的上下游产业链，对GDP的影响就达到了25%。
那么我们既需要看到房地产过去所创造的价值，也要关注到现在对经济体、整个就业环境和对未来的作用，以及在升级的经济发展的过程中的影响。
02 地产板块调节的“三支箭”
今年以来为调节房地产板块，市场已经放出了三支箭，第一支箭是信贷，第二支箭是债券，第三支箭是股权。我们看到的三支箭是仅针对一部分企业有效用的，主要就是一些头部的央企。这些企业资金充裕，且信用良好、经营能力也比较强，所以一直都有银行或金融机构希望跟这些企业合作。
排除现在的这种三箭齐发资格之外的，我们看到三箭齐发其实是有前提的。即必须满足市场化、法制化，且有足够的优良资产。这样来看，严格符合这三支箭要求的企业并不多。
但是即便有企业符合了三支箭的前提要求，也未必一定会变好。目前在供给侧能给出的支持措施基本都在这三支箭里，接下来就是落实的问题。我们可以保持跟踪的态度去不断的研究，不要贸然行动。
所以说我们需要关注：第一，需求端的一些支持政策什么时候能落地？什么时候能够变成销售的支持？第二，政策落地后，很多企业是否含有足够质量的项目能够把这些政策转化为自己的销售金额？
第一个我相信是肯定的，并且很快就会实现，甚至可能过几天大家就发现，这些措施接二连三的要落地了。
03 2023年房地产预期
我们对2023年有较多乐观的理由，包括现在防控措施全面优化，可能已经处于过渡期中。
2023年我们的经济将全方面转暖、复苏，这个历程会有多长呢？因为大家现还在为还房贷发愁，要求换房，要求全面得到改善，所以这还是有一个过程的。这些不确定因素可能要到明年的上半年结束的时候能稳定下来。当然这只是我个人的片面之见，后期变数还有很多。
关于明年最受益的一批企业，我认为要看在公开市场上拿了多少地。还能保持一定数量拿地额的企业，不需要担心它会爆雷。
而且到目前为止，三道红线还是有效的。也就是说，过去一年的一些销售会影响负债，负债会影响到下一年的融资，而下一年的融资又会影响下一年的拿地——这是一个连带效应，需要一定传导的时间。
我们现在给大家的建议就是，不要太在意股价，不用思考股票这一个月涨多少，那是一个修复性的过程。
我的个人理解是，开的是房地产，但不是商品房，而是保障房。现在把不动产收益证券化的转变，就是在为下一步保障房的全面发展提供支持，同时助力大量人口就业问题的解决。
所以说，在后地产时代，只有地产才能出现几万亿的、能够填补这种缺口的模式，但这种模式并不是一蹴而就的。但从我们目前的政策导向来说，已经变成了正在落地的一个现实。不管是从经济还是民生的角度来说，影响都是非常深远的，并且有着很大的积极的意义。
希望以上的分享能够为大家提供一些参考。但由于市场的变化比较复杂，所以真正要做好投资，我还是认为需要深入地理解市场、理解经济环境、理解宏观面。
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