华盛资讯4月25日获悉，顺丰控股(2352)分拆顺丰房地产投资信托基金赴港上市，本周五通过港交所(00388)上市聆讯。
顺丰房托基金为首个在香港的以物流为主的REIT。其主要投资目标乃为基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。
一、什么是REIT？
REIT是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、可出租面积30.76万平，平均出租率95.3%
据招股书资料，顺丰房托基金初始投资组合将包括分别位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业，所有物业均为现代物流地产,包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。于2020年12月31日，可出租总面积为307,617.5平方米，评估价值为60.999亿港元，物业的平均出租率约为95.3%。
各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。
三、背靠国内最大快递顺丰控股，关连租户占80%
于2020年12月31日，物业合共有33名租户，截至2020年12月31日止月度，租金收入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
根据该排名，顺丰控股股份为中国领先的综合物流服务供应商。顺丰控股股份成立于1993年，为中国最早的快递公司之一，根据国家邮政局的数据，现已发展成为于2020年限时包裹服务表现最佳的领先物流公司。按2020年总收益计，顺丰控股股份为中国最大的快递公司。
财务方面，2018、2019及2020年，顺丰房托营收分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。
四、后疫情时代，现代物流地产资本价值指数触底反弹
就市场规模而言，自2015年至2020年，中国内地物流地产总面积复合年增长率约为2.9%。于出现新驱动因素之前，预计市场将温和但稳定增长，2020年至2025年复合年增长率约为2.0%
同期，香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%。主要由于缺乏土地资源，预计香港物流地产总面积将缓慢增长，2020年至2025年复合年增长率约为0.4%。
香港运输、仓储及快递服务的行业集中度较低。根据政府统计处于2020年发布的主要统计资料，截至2019年末，该行业约有26,000间相关公司。此外，可观察到当地物流地产市场的主要租户主要为国内物流公司。于2020年末，前10名占用者的市场份额仅为11.3%，其中按存量计，顺丰速运为第六大物流地产占用者。
过去五年，由于租金上涨及资本化率下降，现代物流地产的资本价值指数呈上升趋势。随着COVID-19疫情的缓解，该指数预计将于2021年触底反弹。
