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恒大物业递交港股IPO资料:或成物业股募资王

恆大物業遞交港股IPO資料:或成物業股募資王

IPO早知道

 

在管面积2.69亿平米,上半年毛利率大增15.1%。

本文为IPO早知道原创

作者|苍穹

 

据IPO早知道消息,恒大物业集团有限公司(以下简称“恒大物业”)于9月29日向港交所递交招股书,华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通国际担任联席保荐人,标志恒大物管上市迈出实质性的一步。

今年7月底,恒大即已宣布分拆物业管理公司上市的计划;8月中旬,恒大又为物业板块引入华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云峰基金、腾讯、农银国际、中信等14家战略投资者,涉及总交易金额约为235亿港元,投后估值突破750亿港元。

IPO早知道此前曾报道,本次恒大物业募集资金为10亿至20亿美元(约合69.8-139.6亿元)。鉴于碧桂园服务及中海物业采用介绍上市,目前物业股最高募资额为保利物业的48.3亿元,恒大物业的这一募资额将创物业公司之最。

恒大物业股权结构(来源:招股书)

  

招股书披露,上市前恒大通过全资子公司CEG控制恒大物业71.939%的股权。

进击中的规模巨头

恒大物业的历史可追溯至1997年,受惠于恒大急速扩展,现已成为中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。作为全方位的物业管理人,恒大物业管理多元化的物业组合,其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

于往绩记录期,恒大物业总在管面积稳定增长,2017-2019年分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米,复合年增长率为31.3%;同期物业百强在管面积均值由31.6百万平方米增至42.8百万平方米,复合年增长率为16.4%。

截至2020年6月30日,恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务,覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市,总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.13亿平方米,服务近二百万个家庭。于最后实际可行日期,恒大物业总签约面积为5.27亿平方米,而在管面积为2.69亿平方米。

同既有上市公司相比,恒大物业的规模也不遑多让。根据各家上市物企半年报,上半年在管面积超过3亿平米的有彩生活(01778.HK)、雅生活(03319.HK)、碧桂园服务、保利物业(06049.HK )四家,第五名绿城服务则只有2.3亿平米,也即一旦成功上市,单就在管面积而言恒大物业即能跻身行业TOP5。

物业上市公司TOP5在管面积(来源:各公司半年报整理)

 恒大物业显然并不满足于此,其于2020年6月成立外部业务开发团队,由此开展一系列收购行动。迄今为止,恒大物业以订立协议收购五家区域物业管理公司,总在管面积为7.72百万平方米,均由独立第三方物业开发商开发。

本次募资所得款用途中,“战略收购及投资”位列第一项,足见恒大物业外拓的决心。恒大物业表示,计划对外拓展更多其他物业项目,包括写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园、政府办公大楼、公服设施等,进一步丰富物业管理类型。

营收、利润高增长

地产步入白银时代,物业管理的重要性逐步凸显,年初疫情进一步深挖其的价值。中指院数据显示,物业百强企业的营收均值由2015年的5.41亿元增至2019年的10.40亿元,复合年增长率为17.8%。

基于庞大的体量,恒大物业过往的财务业绩亦是亮眼。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月,恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元;同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。

恒大物业收入结构(来源:招股书)

特别地,归因于业务增长的规模效应、高收费项目比例增加及持续成本管控,恒大物业的毛利率由2017年的9.8%增至2019年的23.9%。而在2020上半年其毛利率高达38.1%,较2019年同期的23.0%增加5.1个百分点,除上述因素之外,同地方政府为应对COVID-19疫情给予的社会保险供款扣减或宽免亦有很大关系。

当下恒大物业主要从物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线产生收入,其中物业管理服务贡献率以六成占据主导地位,但社区增值服务贡献率逐步加大,2020上半年其的收入贡献达到11.1%。

中指研究院数据显示,截至2019年12月31日或截至该日止年度,恒大物业位列物业百强企业总收入、总毛利及总净利润第三,而在2017年至2019年,其净利润以195.5%复合年增长率排在中国物业服务TOP20最高。

但也应看到,恒大物业当期极度依赖控股股东恒大。以2020上半年为例,其来自关联方的在管面积为2.53亿平方米,物业管理服务收入关联方占比则高达99.3%;恒大亦是其单一最大客户,今年前6月为其贡献收入15.97亿元,占其总收入的35.0%。

恒大物业关联方依赖(来源:招股书)

  为更好地服务业主,恒大物业依托物联网、云计算、人工智能、人脸识别技术等先进技术,通过整合人行道闸、车行系统、监控系统、信息发布系统、梯控系统,搭建一体化的智慧社区管理平台,为业主和居民打造安全、舒适、便利的智慧园区。相信未来其将在这一块加大投入。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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